Hay diferentes razones por las que se pueden considerar la idea de entrar en el mercado de las viviendas turísticas. Hay personas que les encanta el turismo, hay los que han heredado un alojamiento dedicado a esta actividad y muchas otras razones. Pero la principal es porque los propietarios quieren rentabilizar sus ahorros y/o inversiones.
En la prensa se ha leído muchas veces que un piso en Barcelona se alquila a turistas “fácilmente” por 3.000 euros al mes… ¡ojala! Puede que haya algunos pocos que lo alquilan los 12 meses del año por este precio, pero la gran mayoría de los propietarios no se hacen millonarios con este negocio. Incluso estoy seguro que hay propietarios que ganan menos dinero de lo que harían con un alquiler normal. Y muchos de ellos ni lo saben…
Por eso quería dedicar un artículo a como calcular la rentabilidad de un alquiler, siendo este turístico o no. Que al final viendo siendo lo mismo.
Veamos…
Como enfocar el cálculo de la rentabilidad
- Rentabilidad bruta
Seguramente es el cálculo más fácil, pero no necesariamente el más correcto. ¿Cómo calcularlo? Cogemos el precio que alcanzamos en un alquiler por año y metro cuadrado. Por ejemplo: en un piso de 100m2 que alquilamos por 850€ al mes esto sería: 850€ * 12 meses / 100m2 = 102€/m2 y año.
Ahora miramos cuanto se ha pagado o voy a pagar por este mismo piso por metro cuadrado. Por ejemplo 2.750€/m2
Entonces en este caso la rentabilidad bruta sería de 102 / 2.750 = 3,7%
¿Para qué sirve la rentabilidad bruta?
La verdad es no para mucho, o al menos no es muy exacta. No podemos comparar esta cifra por ejemplo con la rentabilidad de un depósito de un banco. Faltan muchos costes que hemos de tener en cuenta. Pero sí lo podemos usar para comparar diferentes alternativas en el momento de comprar un piso para invertir.
Aquí encontráis la lista de rentabilidades brutas por ciudades españolas del año 2013 (idealista).
- Rentabilidad real
Para calcular la rentabilidad real incluimos todos los costes e ingresos que vamos a tener en los siguientes X años. Esto incluye no solo el precio del piso, sino los intereses de la hipoteca (¡ojo!, no poner el precio del piso dos veces! Aquí solo son los intereses), IBI, posibles arreglos, administrador de finca, luz, agua y gas si no lo paga el inquilino etc. ¡Todo! Y en el otro lado ponemos todos los ingresos que vamos a tener a lo largo de estos X años.
Voy a poner un ejemplo: Calculamos los costes e ingresos de X=5 años.
Costes: 275.000€ (precio piso), 19.250€ (aprox. 7% costes compra piso), 20.000€ (intereses de 5 años por la hipoteca), 3.000€ (posible mini reforma), 2.500 (IBI, administrador de finca, luz, etc.)
Total: 319.750€
Ingresos: hemos alquilado el alojamiento todos los meses, excepto 2. Con lo que nos daría: (5 * 12 meses – 2 meses) * 850€ =49.300€ total en 5 años. Ahora lo calculamos por año, al dividirlo entre 5. Ingresos totales: 9.860€ / año
Y esto nos da la rentabilidad anual real de: 9.860€ / 319.750€ = 3,1%
Lejos de los 3,7% de arriba. También ya habréis visto que la rentabilidad no es algo fijo en un piso, sino puede variar de año en año y hay que calcular una rentabilidad media de los 5 años tal como lo hemos hecho.
Como calcular la rentabilidad de un alquiler turístico
Para calcular la rentabilidad de un alojamiento dedicado al turismo siempre hay que usar modelo de la rentabilidad real. En un alojamiento turístico hay muchos costes adicionales que hay que tener en cuenta: el check-in, la limpieza del piso, el lavado de ropa, el precio de la comercialización y hay que invertir constantemente en pequeños arreglos y mejoras para ofrecer una alternativa atractiva.
Además hay que incluir el coste inicial y corriente de amueblar el piso.
¿Entonces, es más rentable poner un alojamiento en alquiler normal o turístico?
Esta pregunta no tiene un Si o No como respuesta. Depende de muchos factores. Hay ubicaciones y alojamientos que se prestan más para alquilar a turistas y hay las que son más apreciados para vivienda habitual. Hay que estudiar cada caso y decidir cuál es el modelo con más rentabilidad.
Pero en todo caso hay que tener en cuenta que el alquiler turístico requiere un esfuerzo , dedicación y supervisión mucho mayor y si hay dudas en la rentabilidad casi siempre recomendaría un alquiler normal.
Y ahora… sacar la calculadora y a rentabilizar 😉
Y para finalizar: para soñar un poquito de unos sitios guapisimos
